我是王姐，租房十年，房东租客都当过，被坑过也见过别人被坑。房子这东西，钱不多但事儿特别多：押金不退、房东半夜敲门、空调坏了没人修、提前收房、隔断房清退……今天把房屋租赁从看房、签约、入住到退租、维权全流程讲一遍，再附一份完整合同模板。
一、看房阶段就要留心的事
①白天看一次晚上看一次：白天看采光、噪音，晚上看周边安不安全、路灯亮不亮。②闻味道：有没有霉味、漏水痕迹，墙皮脱落、天花板水渍都是漏水信号。③试设备：热水器、空调、洗衣机、燃气灶、水龙头、马桶全部试一遍，拍照录视频。④查周边：离地铁多远、菜市场多远、快递柜在哪、楼下有没有噪音源（烧烤摊、工地、广场舞）。⑤问邻居：楼道碰到邻居随口问一句“这房子之前住得咋样”，比中介说真话。
二、签合同前必做三件事
①核对房东身份和房产证：让房东出示房产证原件和身份证，确认是同一个人。房产证上有共有人的（比如夫妻共有），最好共有人都签字。如果是二房东转租，一定要看他和原房东的租赁合同，确认他有没有转租权、原合同什么时候到期，不然原房东来收房你就得搬走，押金都找不着人退。
②看房拍照留底写交接清单：墙面、地板、家具家电、水电燃气表底数全部拍照录像，写进《房屋交接清单》作为合同附件。退租时对照，房东想扣押金都没理由。特别是家具家电的划痕、老旧问题，一定写清楚，不然退租算你头上。
③所有口头承诺写进合同：房东说“网费我包”“空调坏了我修”“可以养宠物”“发票能开”，全部写进合同“其他约定”条款。口头承诺到翻脸时一文不值，微信聊天记录只能做辅助证据，写进合同才是铁证。
三、最容易起纠纷的五件事怎么办
1. 押金不退：合同期满你没欠费、房屋没损坏（正常损耗不算），房东必须退押金。拖着不退的，先书面催告（微信文字留记录），还不退就打12345投诉，或向房屋所在地法院起诉。小额诉讼流程简单，诉讼费就几十块，几个月结案。
2. 房东提前收房：按合同约定要赔违约金。合同没写清楚的，按《民法典》规定，房东违约要赔偿租客搬迁费、中介费和合理损失。别被“我房子我想收就收”唬住，合同期内房东没有正当理由不能赶人，强行换锁清东西直接报警。
3. 东西坏了谁修：自然老化（水管爆了、空调不制冷、电路故障、暖气不热）房东修；人为损坏（你砸的、烫的）自己修。房东不修的，书面通知后你可以自行维修，费用从租金里扣，但要留好维修发票和通知记录。
4. 房东私自进屋：租期内房屋使用权归租客，房东不能擅自开门进入。要维修、带人看房必须提前约定时间并经你同意。半夜闯进来直接报警，这是私闯民宅。
5. 隔断房/群租房被清退：很多城市禁止把客厅、阳台隔成单间出租。如果租的是隔断房被查，你可以要求中介和房东退租金和押金，因为这种合同本身可能无效。签约前看清楚是不是客厅改的房间。
四、入住后要做的事
①办租赁登记备案：按规定合同签完30日内要去住建部门备案，虽然很多地方不强制，但备案后租房合同更有法律效力，还能办居住证、提取公积金付房租。②交租走转账：每次转账备注“X月房租”，别给现金，别转给私人微信不是房东本人的账户。③保留所有票据：房租、水电、维修、押金收据都留好。④换锁芯：入住后自己换个锁芯，退租再换回来，安全又避免房东拿钥匙随便进。
五、避坑提醒（过来人血泪）
坑一：中介费谁出写清楚，很多地方惯例租客出，也有房东出，别到时候中介两头收。坑二：合同别签空白的，所有空挡填好再签字，签完自己拍一份。坑三：暖气费、物业费、网费谁出最容易扯皮，一定写死。坑四：续租不重新签合同，口头续租容易被房东随时涨租金或赶人，到期前重新签。坑五：“样板间”照骗，实地看房和图片差很多，别只看照片交定金。坑六：定金和订金别混，“定金”你反悔不退、房东反悔双倍返；“订金”一般可退，看清楚是哪个字。
六、纠纷维权渠道
先协商，协商不成：打12345政务热线投诉；向当地住建部门（房屋租赁管理部门）反映；向消费者协会12315投诉（涉及中介欺诈）；金额不大走法院小额诉讼（一审终审，快的话一两个月）。涉及黑中介诈骗、强行清退的直接报警。证据留好：租赁合同、转账记录、聊天记录、房屋照片、维修记录、交接清单。
七、租房还能开发票、提公积金
很多人不知道：租房可以要求房东开具租金发票，房东带身份证、房产证、租赁合同到税务大厅代开（税费按规定承担，合同里写清谁出）。在本地无房的职工，还能凭备案后的租房合同和发票提取住房公积金付房租，各地额度不同，一般每月能提几百到一千多。
房屋租赁登记备案不是可选项吗？其实很多地方孩子入学、办居住证、提取公积金都要求提供备案证明。签完合同30日内，房东和租客一起去住建部门（或政务服务中心）办备案，免费，几分钟的事。备案后合同在官方有记录，发生纠纷时证明力更强。
温馨提示：本模板仅供参考，重大租赁事项建议咨询专业律师。下载Word版填写后可直接打印签字。
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